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提要：經(jīng)歷了近三個季度的冬天之后，房地產(chǎn)市場在2012年的3月份迎來了春天，回暖趨勢目前仍未見消減，6月份的成交量預(yù)計依然樂觀。近期宏觀經(jīng)濟政策放松和房地產(chǎn)調(diào)控松綁的傳言不絕于耳，對購房者的預(yù)期產(chǎn)生了十分明顯的影響，成為促使成交量回暖的重要推手。

經(jīng)歷了近三個季度的冬天之后，房地產(chǎn)市場在2012年的3月份迎來了春天，回暖趨勢目前仍未見消減，6月份的成交量預(yù)計依然樂觀。借回暖的東風(fēng)，全國各地房地產(chǎn)市場成交量也迎來成交高峰，且近期入市價格實惠的新盤均實現(xiàn)了開盤熱銷。

市場迅速回暖，離不開自年初以來一系列利好的推動

銀行信貸方面，今年的2月份和5月份央行兩次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，銀行流動性得以改善，個人住房按揭貸款的發(fā)放周期縮短，久違的房貸利率折扣重出江湖。6月8日的利率下調(diào)同樣起到了降低購房成本的效果。

房地產(chǎn)政策方面，到目前為止，已經(jīng)有三十多個地方政府對房地產(chǎn)政策進(jìn)行了微調(diào)，調(diào)整范圍包括上調(diào)住房公積金貸款額度及首付比例、交易稅費減免、購房補貼等。調(diào)整內(nèi)容雖未涉及"限購"這個核心政策，但政策放松仍然給當(dāng)?shù)厥袌鰩砹藢嵸|(zhì)性的利好，促進(jìn)了成交量的回升。

中央調(diào)控總基調(diào)不變，穩(wěn)定市場預(yù)期是首要任務(wù)

政策雖然有所松動，但房地產(chǎn)調(diào)控的"限購"政策未有絲毫放松。近期宏觀經(jīng)濟政策放松和房地產(chǎn)調(diào)控松綁的傳言不絕于耳，對購房者的預(yù)期產(chǎn)生了十分明顯的影響，成為促使成交量回暖的重要推手。傳言不斷的現(xiàn)實來源主要有以下兩點：

一、經(jīng)濟增速大幅下降。2012年第1季度，GDP增速已降至8.1%；綜合各類指標(biāo)判斷，第2季度GDP增速仍不樂觀。經(jīng)濟增速大幅下降風(fēng)險增加，市場擔(dān)心政府可能重啟房地產(chǎn)這臺GDP引擎，各種經(jīng)濟刺激計劃也可能出臺，而近期存款準(zhǔn)備金率和利率的下調(diào)也強化了這種預(yù)期。

二、房地產(chǎn)調(diào)控導(dǎo)致地方政府土地收入大幅減少，地方政府債務(wù)問題更為突顯。地方政府作為本輪調(diào)控的"受害者"之一，其土地出讓金收入和房地產(chǎn)相關(guān)稅收大幅下降，巨額地方政府債務(wù)面臨著較大的違約風(fēng)險；房地產(chǎn)投資增速的下降，也讓地方政府難以實現(xiàn)預(yù)定的經(jīng)濟增長目標(biāo)。地方政府放松調(diào)控的意圖日漸明顯，中央的堅持調(diào)控決心面臨著來自地方政府的強大壓力。

購房者預(yù)期似乎又開始好轉(zhuǎn)起來。央行最新發(fā)布的二季度儲戶問卷調(diào)查報告精確反映了市場預(yù)期的轉(zhuǎn)變：對于三季度房價，預(yù)期上漲的居民比例為20.4%，較上季提高2.8個百分點，雖低于去年同期15.8個百分點，仍處于2009年以來的較低水平；未來3個月內(nèi)準(zhǔn)備出手購房的居民占比達(dá)15.7%，較上季提高1.6個百分點，創(chuàng)兩年來的新高。在這種預(yù)期的支配下，部分購房者放棄觀望入市購房，成交量的回升是必然的結(jié)果。

成交量回暖，市場中漲價的預(yù)期也在不斷升溫。政府為穩(wěn)定預(yù)期，頻繁重申房地產(chǎn)調(diào)控不會動搖。

成交量上揚帶來價格上漲壓力，令市場頗為擔(dān)心

基于目前的形勢，世聯(lián)地產(chǎn)研究認(rèn)為，不管是宏觀經(jīng)濟政策還是房地產(chǎn)調(diào)控政策都難以出現(xiàn)大幅度的松動。宏觀經(jīng)濟政策方面，由于長期通貨膨脹的風(fēng)險難以消除，決定了本輪貨幣政策放松尺度有限；巨額的地方政府債務(wù)，決定了地方政府很難再次過度地加杠桿，因此大規(guī)模的投資增長難以實現(xiàn)。此外，房地產(chǎn)調(diào)控也被政府提高到了調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)甚至于穩(wěn)定民心的政治高度，除非經(jīng)濟增長完全無法保證，否則房地產(chǎn)調(diào)控仍然難以松綁。

市場對房價的預(yù)期，"看跌"的心態(tài)逐步得到改善。對未來房價的穩(wěn)定預(yù)期，能促進(jìn)市場成交量維持穩(wěn)定。價格穩(wěn)定(或者下降)基礎(chǔ)上的成交量回暖，是中央政府最愿意看到的調(diào)控效果。但如果成交量的回暖重新帶來了房價上漲的壓力，政府逐步趨松的政策有可能受抑。這令當(dāng)下市場頗為擔(dān)心。

來源：觀點地產(chǎn)網(wǎng)  作者：世聯(lián)地產(chǎn) 
2012年07月02日18:05