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無論是對于整個中國經(jīng)濟還是房地產(chǎn)行業(yè)，2012年都充滿了重重的不確定性和未知的風險，然而對于方興未艾的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)而言，卻無疑是一個開啟盛世的新元年。

多年來，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為一個未被重視的房地產(chǎn)派系，一直處于無序分散、缺乏標準的狀態(tài)中自我發(fā)展，政府、開發(fā)商與企業(yè)客戶之間的關系若即若離。隨著這三者對產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品以及服務認知的不斷完善，以及在政策持續(xù)調控下資本和資源不斷從原有的住宅泡沫中分流出來，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在近年來發(fā)展不斷提速，對于這個領域的認識和創(chuàng)新也更加深刻。

也正因為如此，在地產(chǎn)調控前所未有地清晰見效以及“十二五”產(chǎn)業(yè)調整升級的難逢良機下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)萬事俱備，在不斷完善的新標準和不斷涌現(xiàn)的新趨勢下，伴著2012年八方而來的東風步入了發(fā)展新元年。

新標準

參加第13屆中國住交會的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)人士普遍認為，缺乏一個統(tǒng)一而明確的標準是阻礙行業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展的重要問題。在這個發(fā)展多年卻依然年輕稚嫩的領域里，既有成熟而優(yōu)秀、能夠吸引眾多客戶趨之若鶩的優(yōu)秀開發(fā)商，也有濫竽充數(shù)、牟取短期利潤的短視者，對于出爐匡正行業(yè)標準的呼吁一直不絕于耳。

盡管官方并沒有對此制定相關規(guī)章條例，但隨著行業(yè)不斷發(fā)展的內生機制，有遠見的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商們實際上已經(jīng)在評判標準上達成了一些共識。

“早期官方主導的產(chǎn)業(yè)園區(qū)關注點都是園區(qū)的規(guī)模有多大，入園企業(yè)的數(shù)量有多少，越多越大就是越好，這在一定程度上也造成了產(chǎn)業(yè)園區(qū)的無序擴張，爆炸性膨脹，導致了很多資源浪費和社會問題。”坤鼎控股集團董事長邱國明表示。

另一方面，由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商數(shù)量并不大，很多以往專注于住宅的開發(fā)商也在調控壓力下轉型進入這個領域。很長一段時間來，地產(chǎn)行業(yè)評判強弱的標準基本是規(guī)模、利潤、增長性、土地儲備的優(yōu)劣，這種標準也隨之進入了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領域。

“顯然這是一些很嚴重的誤區(qū)，往往認為大和快就是好，能夠讓土地和廠房迅速升值變現(xiàn)就是好，”一位產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)專家認為，“大家忽略的是，大、快、升值都是產(chǎn)業(yè)發(fā)展后的結果，而不是原因。”

“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的評判標準，不是多大規(guī)模，多大銷售額，多大占有率。”聯(lián)東集團地產(chǎn)事業(yè)部副總經(jīng)理梁環(huán)宇表示，“應該從產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的本質出發(fā)，以產(chǎn)業(yè)給當?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)升級和集聚做了多大貢獻、單位產(chǎn)出做了多少貢獻、引進了多少有質量的企業(yè)和數(shù)量的企業(yè)等為衡量尺碼，同時還包括開發(fā)招商的速度、稅收的貢獻和持續(xù)性等，這才是評價產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成功的重要標準。”

梁環(huán)宇所謂的這種標準得到了參加論壇的各位研究人士和開發(fā)商的一致認可，這種“以產(chǎn)業(yè)為魂”的評判標準實際上已經(jīng)成為在這一領域耕耘多年的開發(fā)商默認的基準，并將在2012年及未來一段時間越來越顯示出其重要性，成為指引產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)進一步發(fā)展的重要標尺。

同時，與以往官方產(chǎn)業(yè)園更關注對地方區(qū)域經(jīng)濟和政府稅收拉動成效不同的是，更加市場化運作的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商更關注的是客戶。

上述專家認為，早期的客戶或許僅僅需要一個廠房和辦公樓，但隨著外資客戶的大量涌入和本土客戶的不斷成熟，對于產(chǎn)業(yè)配套環(huán)境和服務的要求日益繁多，如何去細膩地把握迎合客戶的需求，成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商開發(fā)運營成敗的關鍵。

“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)有兩個中心，以企業(yè)為中心，以企業(yè)的人為中心。”天安數(shù)碼城有限公司常務副總裁莫尚炎說，“企業(yè)需要的是什么，這些人遇到哪些問題，我們滿足這些需求，解決這些問題，這也是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商的重要責任。因此就需要我們擁有比住宅和商業(yè)開發(fā)商更廣泛的資源整合和綜合運營能力，這也成為2012年產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商的一個重要課題。”

新趨勢

新標準促生了新的發(fā)展動力，也引發(fā)更新的發(fā)展趨勢。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)不再是刀耕火種、遍地開花的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，由于市場化因素的強力植入，這一領域已經(jīng)爆發(fā)了一輪創(chuàng)新高潮。在2012年，這種新趨勢的脈絡將前所未有地清晰展現(xiàn)。

在產(chǎn)品功能方面，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與城市化密切結合，正在由單純的園區(qū)向新城轉變，綜合化、社區(qū)化的趨勢越來越顯著。

“未來趨勢將是形成所謂的產(chǎn)業(yè)綜合體，是融合了研發(fā)設計、商務辦公、高端制造，以及其他綜合型配套服務于一體的產(chǎn)業(yè)綜合體，這和我們平時看到的城市綜合體的概念有點相似，相對應的會形成一個產(chǎn)業(yè)集群，為特定的某一個產(chǎn)業(yè)提供更好的生產(chǎn)研發(fā)或服務的平臺。”戴德梁行華南區(qū)工業(yè)基物流部高級助理董事嚴其發(fā)說。

實際上，天安數(shù)碼城的產(chǎn)品已經(jīng)展示了這種產(chǎn)業(yè)綜合體的魅力。天安數(shù)碼城基本脫離了純產(chǎn)業(yè)園的形象，內有科技產(chǎn)業(yè)大廈、總部OFFICE、商業(yè)街區(qū)、企業(yè)會所、星級酒店、企業(yè)展示中心等，甚至設有風投機構、便利超市、幼兒園等，并且有為企業(yè)和員工服務的各種金融、教育、休閑的平臺。

莫尚炎對這種產(chǎn)品模式的總結是，“以區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃布局為依托，以高成長產(chǎn)業(yè)聚集為核心，融合科研、辦公、會展、會議、酒店、居住、休閑和交通等城市空間提供全方位的產(chǎn)業(yè)生態(tài)環(huán)境服務平臺。形成相互依存、相互助益的具有強烈都市意向的高效城市綜合體。”

同時在發(fā)展理念上，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)也將越來越多地結合每一個時代或每一個階段的最前沿理念，如生態(tài)、環(huán)保、智慧、低碳、可持續(xù)發(fā)展等，這些宏觀層面的指導政策、對產(chǎn)業(yè)扶持的政策等都將迅速而深刻地融入到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展中，起到重要的指引作用。例如東莞生態(tài)產(chǎn)業(yè)園，已經(jīng)成為全國生態(tài)產(chǎn)業(yè)園的示范模板，未來也會涌現(xiàn)出更多類似的示范區(qū)。 
“從產(chǎn)品層面，賦予更高附加值的趨勢已經(jīng)越來越明顯。”嚴其發(fā)指出，這種附加值有幾個維度，包括硬件產(chǎn)品上的附加值、配套設施的附加值以及產(chǎn)品服務體系上的附加值。即便很多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品未必有過人之處，但其在軟性附加值上更加精細，也會贏得市場青睞。

而最重要的則是服務升級的趨勢，這也將成為未來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商核心競爭力的重要體現(xiàn)。由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)以產(chǎn)業(yè)為核心，以客戶服務為重點，運營商能否在整個產(chǎn)業(yè)鏈條中的一個環(huán)節(jié)給予相應的扶持和引導十分關鍵，這無疑是爭取客戶和市場的殺手锏。

在這方面，走在前列的眾多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商已經(jīng)有著清晰的認識和快速的行動。天安數(shù)碼城在產(chǎn)業(yè)綜合體各種完善的配套服務基礎上，還擁有一只“后勤基金”，類似于扶持成長性良好企業(yè)的風投基金，在上市后賺取豐厚回報；坤鼎控股集團對客戶的服務流程則細分為九項，包括商務接觸、項目選址，政府對接、確立規(guī)劃，確立合作方案、簽訂合同，項目建設、交房、提供物業(yè)，最后還包括協(xié)助融資，即用自己物業(yè)抵押為客戶貸款；聯(lián)東集團也有著類似的政策綠色通道和金融扶持平臺等。

來源：中國房地產(chǎn)報 2012年1月12日第B02版
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